2016年6月6日星期一

基匯第七期-主題文章:外判街市物價高企 促建公共街市解困局

專題: 外判街市物價高企 促建公共街市解困局

陳淑淇 社區發展陣線組織幹事
街市,是一項民生設施,為街坊提供價廉物美的生活必需品和食糧。可是,自2005年政府將街市賣給「領滙」(現稱領展)後,街市此項民生設施,逐漸變成牟利炒賣工具,街市變超市,屋邨居民捱餸。2015-2016年,全港掀起街市風暴,市民及小商戶無一倖免。天耀街市關閉;良景街市管理問題;長發街市七日罷市⋯⋯正揭示了領展街市的各種問題。面對經已失控的外判街市問題,政府表現得愛莫能助。可是,政府是否真的完全無計可施?

為何不興建食環街市?

天水圍、東涌這些新市鎮,被領展壟斷的情況極為嚴重。即使在2014年立法會公眾街市事宜小組已通過動議,促請政府儘快為東涌及天水圍開展興建街市的規劃,可是至今仍然毫無寸進。而每當公眾提出興建食環街市的訴求時,食環署便會以修訂後的《香港規劃標準與準則》作為借口,推說街市成本高而拒絕興建街市,並指區內已有足夠的新鮮糧食店。然而,從過往陣線的調查顯示,東涌及天水圍街市物價全港最貴,比灣仔更高,店鋪選擇亦少。從剛公佈的「天水圍街市服務意見調查報告」發現,超過8成的受訪者跨區買餸,當中更有2.7%街坊甚至會跨境至內地買餸。可見,這些區域的街市檔位根本未能滿足社區需要。

食環署街市不敵領展街市?!

過去政府有意無意間營造出一個 「食環署街市管理不善是必然事實」的形象,借此回應興建街市問題。事實上,2008年的審計報告中,審計署除批評食環署管理不善外亦有提供改善建議,而政府在2013年亦有委托顧問公司就街市進行研究,研究由整體街市佈局到管理層面亦有詳述,如改善街市的通風系統設計,開揚的檔戶佈局,或建議由商戶、居民、政府代表組成委員會,監察街市營運等。以上報告亦在在立法會公眾街市事宜小組獲得通過,並肯定其重要性,唯食環署卻未有落實執行,若署方依據報告的建議,加以改善現時街市環境,並以此作為新街市的藍本,相信「食環署街市不敵領展街市」的迷思將可打破。

「整體承租」,領展翻版

房委會早前提及未來五年12個新建成房署街市將會外判予私人公司,而租金方面由管理公司與商戶自行釐定,即意味房署連租金管理權亦放手懶理,屆時承包商即使透過加租趕走小商戶,藉此進駐其旗下集團商戶,房委會亦再無掌控權。

面對街市租金暴漲,基層市民捱貴餸的局面,政府理應把握有新房署街市落成的契機撥錯返正,房委會應參考由差餉物業估價署擬定房署街市檔位租金,考慮位處的公共屋邨的人口和環境變化等因素訂立一套公開的租金指引,。並設立投訴機制,若小商戶對租金不滿可有反映渠道。
總括而言,糧食是基本民生需要,政府若然繼續將街市外判及不興建公共街市,小商戶難以進場,居民因街市被壟斷而受到剝削,外判街市造成的問題政府責無旁貸。政府應就各類型街市的經營環境及商品價格進行調查,以確保小商戶有生存空間,市民有充裕的選擇空間。陣線認為相關部門應作出以下改善:

食環署
1)定立一套興建街市的清晰詳細指引;
2)物色地方興建街市,增加區內競爭,紓緩物價持續高企的情況;

房屋署
1)自行管理新落成及將完約的屋邨街市;
2)成立有居民參與的管理諮詢委員會,監察街市營運。

2015年8月4日星期二

基匯第六期-香港墟市節特別版

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曾經街頭小販、樓下小店是我們生活的一部分,基層家庭透過從事小販或經營小本生意得到向上流動機會,我們可以隨意逛街,於琳琅滿目的貨品與美食中滿足生活所需。可是隨著小販、小店受多方面壓迫下逐漸於街頭消失,只留下一式一樣的連鎖店,眾多有精湛技術與手藝的街坊苦無發揮空間。
為令隱藏於各社區之中的人才一展所長,為市民大眾提供多元消費選擇,撐基層墟市聯盟今年特別舉辦大型主題節目《香港墟市節》由五月底開始提供一系列墟市相關的活動,與你走進墟市深度遊,一同感受墟市的人情味、聆聽趁墟檔主的故事、參與本土經濟發展、討論及反思墟市想象,並逐漸讓墟市成為大家的消費或生活選擇。


2015年1月25日星期日

基匯第五期-主題文章:檢討及改革「業主與租客條例」的四大方向

查理斯  政策研究員


2014年79是政府撒銷租務管制的十周年,回望這沒有管制的十年,雖然樓市興旺,但樓宇供應不增反跌,住宅租金長升長有,基層居民的住屋環境每況愈下,舊樓失修仍隨處可見。根據差餉物業估價署,各類私人住宅的落成量由2003年的2.6萬宗減至2013年的8.3千宗; 同期,各類私人住宅的租金指數則由73.6154.5,升幅達109%。細單位租金升幅更高,以40平方米或以下的私人住宅為例,租金指數升幅達116.7%。相反平均名義工資指數只升41%,在租金不斷飊升下,俞25萬輪後公屋的基層家庭及人士只能忍受租樓的重擔。


不完善的房屋政策

社聯上月曾指出香港的住屋狀況在近十二年出現大倒退。主因是香港的房屋政策在過去十多年一直維護私人物業市場的發展,包括停建居屋、減少公屋供應、撒銷租管等,這造成今天樓價與租金不斷攀升。對於低收入人士,現時在市區租住100呎、質素欠奉的劏房,月租要34千元,佔他們的入息愈4成。對於收入較高的中產,不少因為樓價高企亦暫且租樓,400500呎的單位,月租要萬多元。若忍受不了長年累月的租金開支,便得借錢買樓,背負二三十年的按揭債務,半生為發展商打工。這種有利地產霸權的房屋政策,令不少中產及低收入家庭無路可走,情況至今仍未有改善。

 

即使特首在施報告上承諾在2018年開始每年提供20,000個公屋單位,提出未來十年增建20萬個單位,但短期內因土地供應不足,房屋署無法大量興建公屋單位,故審計署估計,一般公屋申請人的平均輪候時間將推高至平均5[1]。此外,政府亦計劃在未來十年興建約19萬個私人住宅單位,可是私人物業市場經常受外圍因素及市區重建的影響,樓價及租金變動大,出租單位的數量不確定。政府亦沒有這些單位的統計數字,訊息不透明,因而缺乏相應的政策鼓勵住宅租賃市場的發展。


重設新租管

面對私人住宅的租金不斷上升,短期內政府又未能為有需要的基層市民提供可負擔的房屋。檢討及改革業主與租客(綜合)條例,為香港市民提供一個較穩定的租住環境實為社會需要。根據立法會及政府剛公佈的租管研究結果,筆者發現不少國家都會因應社會需要廢除或重設租管,而租管的種類繁多,但均涉及保障租住權及「加租調節機制」的內容。粗略歸納有第一、第二及第三代的模式。

第一代的租金管制是控制租金水平,缺乏彈性;第二代管制是一種調節加租幅度的機制,主要按成本或投資回報釐訂加租幅度,較有彈性;第三代的加租調節機制,只規管租約期內的租金變動,豁免規管新租約的租金水平,彈性更高。
         

過去輿論提及的租管問題包括出租單位減少及樓宇失修,如政府剛公佈的文件所指出,較大機會出現在那些缺乏彈性及製造「受管制」和「非管制」租賃市場的租金管制下。相反,加拿大不列顛哥倫比亞省或安大略省,第三代租管不見得對新落成樓宇的供應有影響。此外它們亦有配套避免租管帶來的問題。因此問題不是應否設立租管,而是哪一種租管設計及其配套措施較有效解決問題,筆者審視美加及歐洲城市實行第二及第三代租管的經驗,建議政府及公眾可以從四個方向檢討及改革目前的業主與租客(綜合)條例:

 

一、為終止租約設限及延長通知期

現行的條例未能為沒有物業的家庭提供一個較穩定的租住環境,業主只需在終止租約前一個月發出通知,租戶便要離開。相反,根據歐洲的租管經驗如德國及荷蘭,一般的租約年期較長,甚至沒有限期的。業主不能任意終止合約,通知期一般是3個月。


有別於德國及荷蘭,加拿大多個省份沒有訂立長年期的租約,若租約期滿,業主與租戶需要自行商討續簽租約事宜。即使業主不同意續簽租約,租戶不一定要遷出,他們可以每月或每星期繳租的方式繼續租住該單位。但如果租戶違反租約(例如,遲交租或破壞物業)或業主欲收回物業自用、讓近親屬自用或重建,業主可以向「業主與租戶委員會」(半司法機構)申請終止租約,通知期分別是14日及30日。委員會會舉行聆訊,邀請雙方出席。最終結果由委員會決定。


為了確保租戶享有較穩定的租住環境,政府在法例上可重新加入限制終止租約的條件,並將通知期由一個月增至3個月。此外,亦可考慮訂立一年死約,兩年生約的定期租賃,讓低收入租戶有充足時間輪候公屋,但這需要為第一次租金設上限,例如不得高於同區同類型單位的平均租金某個百份比。


. 加入「加租調節機制」,鼓勵業主持續出租單位

現時業主可以按市場的狀況提出加租或減租,若租金升得太高,租戶承受不了;若跌得過低,業主出租物業沒有得著。較穩健的做法是:業主根據一套「加租調節機制」提出加租,以加拿大安大略省為例,在租約期間,1.業主每年只可加租一次;2.加租前三個月,業主須通知租戶有關事宜。3.業主須按「加租指引」(Rent Increase Guideline)加租。加租指引一般與消費物價指數掛鈎。若業主欲加租超越「加租指引」所定的最高加租幅度,他可以向「業主與租戶委員會」申請。委員會為保障業主的權益,會考慮多項因素如管理費、差餉、物業稅、按揭利率、財務損失等批核業主的加租方案。除了成本外,有些地方更考慮投資回報率釐定加租的幅度。


. 鼓勵樓宇維修

無論有沒有租管,業主不一定主動維修樓宇,因為這涉及巨大的成本。為了鼓勵業主進行樓宇維修,第三代租金管制把不定期的樓宇大維修、新增服務等成本計算在租金加幅比例上,又或讓出租物業享有較高的樓宇維修補貼。


因此,政府可以考慮把「加租調節機制」加入在業主及租客(綜合)條例,一方面可訂定合理及穩定的加租幅度,另一方面,鼓勵業主進行樓宇維修及新增設備,以提高住客的居住質素。

 

. 鼓勵增加出租單位的供應

有三種方法:1.在租管下,新租約的租金可自由釐訂:根據美加德的租管經驗,第三代的租務管制容許新租約的租金按業主與租戶雙方決定。業主可以根據市場的狀況提高新租金的水平,不設上限。但對於部份歐州的租管而言如德國,雖然業主能自由訂定新組約的租金,但法例規定業主在出租房屋短缺時,不應訂立高於同區同類型單位租金20%的租金水平,或在一般情況下,不應訂立高於同類型單位租金50%的租金水平,以防止謀取暴利,製造房屋問題。


2.新樓宇可獲豁免規管:有關豁免新樓的年期,每個地方有不同的做法。在加拿大不列顛哥倫比亞省的租管不會豁免新樓。但在安大略省則豁免在19986月17月後建成但從未被佔用的租住單位。在曼尼托巴省會規定在20053月後建成的新樓宇可享有二十年租管的豁免。然而,界定「新樓」的定義要小心,否則有可能像紐約市製造兩個不同租金水平的租賃市場,屆時收入稍高的人亦有機會租住受規管的出租單位,令有需要的人未能取得可負擔的單位。


3.研究透過市建局或房協將部份已收購的土地用作發展出租住宅物業,以增加供應。


香港房地產發展一直過份傾向投資炒賣,圖利為主,想安居樂業的人卻買不到/租不起樓。故此,政府除了繼續增建公營房屋,加快公屋輪候時間,還要盡快檢討業主與租客(綜合)條例,重設租管,以建立一個更穩健的私人住宅租賃市場,為市民提供更多可負擔的出租單位,並確保小業主有穩定的租金收入。






[1] 「規劃、建築及重建租住公屋單位」。香港審計署。201444。(http://www.aud.gov.hk/chi/pubpr_arpt/rpt_62.htm

基匯第五期-陣線動向:「星火燃亮」—社區工作實踐營 2014年5月31日至6月1日


 
阿寶、Tracy

為推動社區發展工作的信念傳承,陣線早前舉辦以社區發展工作信念實踐為主題的「星火燃亮社區工作實踐營」,藉此加強新進社會工作者對社區發展工作的體會及對於工作中實踐的信心。

30名熱心於社區工作的學生及同工參與是次兩日一晚的實踐營。參加者首先到荃灣不同地方去探索社區需要並設計相應社區工作。大會更邀請葉肖萍(大姐)、陳緯倫(Alan)及趙羨婷(趙羨)分享他們如何在不同範疇實踐社區工作,與參加者一同探索社區工作如何以不同形式遍地開花。最後參加者一起宣誓,盼能在生活中成為點點星火、燃亮希望及推動改變,並一同實踐理念。

 

參加者分別到老圍、一二坡坊、福來村及荃新天地作社區探索體驗,並匯報所見所聞

 
 
 


大姐與參加者分享她由房屋到環保議題中實踐社區工作

 

 

參加者在葉上寫上自己對社區工作的願景

 

 

Alan與趙羨分享他們在不同範疇實踐社區工作面對的挑戰和堅持的原因

 

基匯第五期-生命湧流:以終為始的生命


DODO


黎展鴻(阿鴻),三十而立的男子,在教會社區中心工作,每週七日,每日十四小時,他找到生命坐標,豪言現在是最好時刻。

 

阿鴻在小康之家長大,從小他就崇尚自由二十歲以背包遊歷歐洲。他是個聰明學生,中學就讀BAND ONE學校主修商科,並在經濟學中找到自己興趣。他努力鑽研相關學問,取得好成續並考獲城市大學商學院學位。然而,在大學生活中,阿鴻驚訝身邊同學性格自私,很在意分數,為取高分機關算盡,手段百出,身處功利環境使阿鴻很不自在。

 

某天,他的伯娘突然驗出患上淋巴癌,但因白血球問題不適合做化療,生命正朝向終結道路邁進。阿鴻與伯娘關係密切,苦苦守候病床前陪伴。院牧得知伯娘的情況,便到病床為她禱告。奇妙的事情發生,禱告後伯娘感到滿心充滿力量,很舒服及自在,因她知道自己最終能安於天家,再也不害怕死亡了。這獨特經歷衝擊年輕阿鴻價值觀,原來世上有類工作是可以影響別人生命,而工作並非只是計算物質回報。他反省人的價值不能以金錢衡量。當天,他為自己作出一個重要決定,畢業後要從事影響生命的工作。

 

阿鴻在金融海嘯的亂世畢業,金融行業簫條,同學們都長期失業。他卻離開本科,專注自己職志,在教會開辨社會服務機構找到活動助理職位。一般而言,此職位可供中三畢業申請,阿鴻以大學學位資格應聘,令上司驚嘆。因不熟習社會服務運作,阿鴻在中心努力學習,堅持每天準時上班,旁觀社工帶領小組,獨立處理班組安排,亦不計較無酬加班,只為熟識行業與工作環境。五年後的今天,他已成為中心管理層,全因他努力不倦付出,同時將商學院知識應用於社會服務管理層面。

 

談及最自豪的經驗,阿鴻沒有自誇自己升職的經驗,反而提及參與社服組織「社區發展陣線」。他表示在社陣之中,有志同道合朋友,一同參與解決香港偏遠社區天水圍、東涌等社會問題。當中參與的朋友並非只是空談,是親身落區,組織居民,改變政策,實踐理想社會。他為自己有份參與改變社會,引以為傲。

 

阿鴻現時最大挑戰,與我們一樣,是時間不夠用,休息時間少。中心以自付盈虧方式營運,上至推廣中心開發資源,下至管理飯堂及班組安排,都見到他的身影,每天需要和時間競賽。面對如施重擔,他認為:「人生最滿足就是現在,工作為他人奮鬥,生活為愛人努力,就算到尾没有得著什麼也不要緊。」綠色達人周兆祥曾述,「原來我們並不是命運的傀儡,而是宇宙主宰的同謀。」[1]大抵,阿鴻已經開始掌握那宇宙主宰心意,順應著祂的心意,與祂同謀大事了。



[1] 周兆祥,2009年,原來如此:宇宙並非在外面,錄自《順天快活人》

基匯第五期-陣線動向:東涌好物



東涌,一直面對極嚴重的地產壟斷情況。區內大部份的生活消費選擇均被領匯或其他地產商及大財團壟斷。

 

逐漸消失的獨立經營商店、傳統老店,意味著手作技能的失傳、特色產品的消失。取而代之,是一間一間連鎖店、大企業出現,生產出一式一樣的商品,除了使物價變得昂貴,生活消費選擇單一化,居民「無啖好食」之外,人與人的關係亦變得疏離。

 

壟斷的出現,令大企業年年賺大錢,政府庫房繼續水浸,但居民卻每每叫苦,即使身懷各項技能,亦只能選擇在連鎖店上班,長工時、低工資、機械式工作、既沒有自主意見、看不見發展的將來,亦限制日常社交及與家人相處的時間及關係。更惶論發揮自身技能,參與經濟發展,改善生活。

 

面對如此困局,重拾「本土自家製作」是當中的出路。透過自家生產,居民能夠真正實現經濟自主,享受自主而彈性的工作模式,亦為社區帶來更多元化、更有質素、更生活化的消費選擇,亦建立更緊密的社區關係,人與人之間的交流。
 

2014年5月8日星期四

基匯第四期-2014年5月

社區發展陣線-基匯第四期-2014年5月,歡迎傳閱
今期專題文章:失落的小販及墟市發展政策
其餘精采內容包括:社區探索頻度、生命湧流、陣線動向、焦點關注